Khốn khổ vì đất giá rẻ
Anh P.T.H (quận Hoàng Mai, Hà Nội) vốn là nhân viên một doanh nghiệp xuất khẩu lao động chuyển sang đầu tư BÐS, với hướng đi là tìm kiếm đất nền giá rẻ. Ban đầu, qua một số bạn bè, người thân giới thiệu, anh tìm mua được một số nền đất ưng ý tại hai huyện Hoài Ðức và Thạch Thất (Hà Nội) và bán kiếm lời được một khoản tiền không nhỏ.
Thấy công việc mới làm ăn được, anh H. và vợ bàn nhau hùn toàn bộ vốn liếng trong gia đình và vay nợ thêm người thân để mua đất nền rộng hơn 500 m2 tại huyện Hoài Ðức. Qua hơn một năm, khi có nhu cầu vốn làm ăn, khi rao bán miếng đất của mình, đến lúc này anh H. mới vỡ lẽ miếng đất anh mua hiện tại giá chỉ bằng 1/5 giá trị ban đầu do là đất nông nghiệp thuộc dạng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng. “Miếng đất đầu tư hơn bảy tỷ đồng của tôi bây giờ rao bán 1,5 tỷ nhưng mấy tháng nay vẫn chưa có ai hỏi mua” – anh H. nói.
Anh N.Q., trú tại phường Gia Thụy, quận Long Biên (Hà Nội) cũng là nạn nhân của một vụ lừa đảo BÐS khi anh mua mảnh đất được chủ đất bán cho nhiều người. Hiện tại, trong tay anh Q. chỉ có một tờ giấy viết tay của chủ đất, gọi điện chủ đất thì không liên hệ được. Hiện, anh Q. và những người bị lừa đã tố cáo hành vi của chủ đất lên cơ quan chức năng, nhưng hơn một năm qua, sự việc vẫn chưa được giải quyết và anh Q. đứng trước nguy cơ mất trắng hơn 600 triệu đồng.
Theo ý kiến của một số chuyên gia BÐS, trong các vụ lừa đảo một mảnh đất bán cho nhiều người, bán đất qua vi bằng, bán đất xen kẹt bằng giấy viết tay, quảng cáo đất sắp tăng giá vì có dự án đường, khu công nghiệp… thì chủ yếu do nhận thức pháp luật của người mua còn hạn chế cùng với tâm lý ham rẻ, khiến họ trở thành nạn nhân.
Mặt khác, việc chuyển nhượng đất đai có quy trình, thủ tục chặt chẽ theo quy định của pháp luật do đó khi người mua bị lừa và tố cáo lên cơ quan công an, việc có khởi tố hình sự hay không cũng cần phải xem xét từng trường hợp cụ thể, để xác định hành vi lừa đảo. Nếu các bên làm hợp đồng mua bán không công chứng, chứng thực sẽ gây khó khăn cho việc điều tra. Ðể giải quyết hậu quả, người mua có thể tố cáo lên cơ quan công an hoặc khởi kiện người bán ra tòa, nhưng dù bằng cách nào thì người mua cũng chịu thiệt thòi.
Trưởng Văn phòng công chứng Lạc Việt, Trần Quốc Khánh cho biết, trong các vụ lừa đảo, tình trạng giấy tờ giả “lọt qua” văn phòng công chứng là không ít. Các văn phòng công chứng dù có một số loại máy móc, thiết bị soi chiếu nhưng không thể phát hiện hết được, chưa kể, giấy tờ muốn xác định thật giả phải qua giám định mới có thể kết luận chính xác.
Trong khi đó, công chứng viên hằng năm được tham gia các lớp tập huấn về kỹ thuật xác minh và nhận biết các loại giấy tờ như sổ đỏ, bằng cấp… nhưng chỉ là các cuộc tập huấn ngắn ngày, không đủ để trang bị đầy đủ kiến thức để phân biệt giấy tờ. Ngoài ra, Luật Công chứng quy định công chứng viên chỉ thực hiện xác minh khi có yêu cầu của người công chứng, dẫn đến khó khăn trong việc xác minh, dẫn đến nguy cơ giao dịch lừa đảo, phát sinh tranh chấp. Vì vậy, trong các trường hợp nghi ngờ giấy tờ giả, công chứng viên có thể từ chối công chứng hoặc liên hệ với các cơ quan chức năng để tìm hướng xử lý.
Ðối với các dự án đất nền đang được rao bán nhan nhản, theo các luật sư, không phải có miếng đất diện tích lớn, chia nhỏ ra là có thể quảng cáo phân lô bán nền. Nghị định 148/2020/NÐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai quy định điều kiện để dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là chủ đầu tư phải hoàn thành xây dựng các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch 1/500. Các công trình hạ tầng phải kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng và phải bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Luật Kinh doanh BÐS năm 2014 cũng quy định: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện như có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BÐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;… Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Cần những biện pháp “mạnh tay”
Ðể ngăn chặn tận gốc nạn lừa đảo BÐS theo Luật sư Phạm Việt Hưng (Trưởng Văn phòng Luật sư Thiên Hưng và cộng sự), các quy định pháp luật hiện hành cần có sự điều chỉnh hơn nữa, trong đó có việc cần tăng chế tài xử phạt. Hiện nay có nhiều luật điều chỉnh việc mua bán BÐS như: Bộ luật Dân sự, Luật Ðất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BÐS… Bộ luật Dân sự hiện hành quy định tiền đặt cọc do các bên thỏa thuận. Lợi dụng kẽ hở này, nhiều đối tượng nâng tiền đặt cọc lên mức rất cao, sát với mức giá bán, dẫn đến số tiền lừa đảo rất lớn.
Theo Nghị định số 139/2017/NÐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BÐS…, mức phạt cao nhất với vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BÐS, phát triển nhà ở là 300 triệu đồng. Trong khi đó, với nhiều doanh nghiệp, cá nhân, mức phạt này thấp hơn nhiều so với số tiền bất chính thu được. Chế tài đủ mạnh, đủ nghiêm khắc là cần thiết để khắc phục hậu quả của các vụ lừa đảo và trở thành công cụ ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật.
Theo Giáo sư Ðặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường), trước đây, pháp luật quy định cấm phân lô, bán nền, sau đó mở rộng ra cho phép chia lô, bán nền ở vùng nông thôn và các thị trấn. Tuy nhiên, Luật Ðất đai năm 2013 lại cho phép chia lô, bán nền ở đô thị, thậm chí tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, miễn không ở mặt phố chính. Ðiều đó cũng khiến các nhà đầu tư hình thành các dự án “ma” đánh vào tâm lý thích tích trữ tiền vào đất nền của người dân.
Việc bán đất nền chỉ nên áp dụng ở các khu vực giãn dân ở nông thôn, không phân lô, bán nền tại các khu vực thành thị, vì nó làm tăng việc đầu cơ đất đai dẫn đến hiệu quả sử dụng đất thấp. Dòng tiền đổ vào đất đai lớn sẽ không dành cho sản xuất, kinh doanh. Về việc xử lý các hành vi lừa đảo BÐS xảy ra trong thời gian qua, trong Bộ luật Hình sự cần có quy định về một tội danh hình sự liên quan đến lừa đảo BÐS vì các loại hàng hóa này có giá trị rất cao.
TS Nguyễn Văn Ðính (Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BÐS Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BÐS Việt Nam) cho rằng, trước đây, Luật Kinh doanh BÐS năm 2006 quy định mọi giao dịch đều phải niêm yết công khai, minh bạch qua sàn BÐS. Các sàn có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định dự án trước khi phát sinh giao dịch. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh năm 2014 không còn quy định về việc này, dẫn đến doanh nghiệp được toàn quyền quyết định quá trình giao dịch.
“Như vụ lừa đảo tại Công ty Alibaba chẳng hạn, doanh nghiệp tự giới thiệu với khách hàng về dự án, mức giá mà không có đơn vị nào giám sát. Các thông tin cũng không được minh bạch dẫn đến nhiều nhà đầu tư bị lừa. Theo tôi, cần quy định phải có một đơn vị trung gian, có trách nhiệm công khai, minh bạch các dự án BÐS. Ðơn vị trung gian này cũng sẽ phải chịu những chế tài thật nặng nếu làm sai. Có như vậy mới hạn chế được các vụ lừa đảo trong giao dịch BÐS”, TS Nguyễn Văn Ðính cho biết thêm.
