Biến tướng phân lô bán nền
Theo thông tin từ Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, từ năm 2018 – 2020 tại địa phương này số lượng thửa đất ở, đất nông nghiệp có nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng đất (từ 3 hộ gia đình, cá nhân trở lên) lên đến hàng nghìn.
Cụ thể, thành phố Vũng Tàu có 1.455 trường hợp, thành phố Bà Rịa có 155 trường hợp, thị xã Phú Mỹ có 1.026 trường hợp, huyện Châu Đức 75 trường hợp, huyện Đất Đỏ 473 trường hợp, huyện Long Điền 503 trường hợp, huyện Xuyên Mộc có 78 trường hợp, huyện Côn Đảo có 22 trường hợp. Đặc biệt, có trường hợp một miếng đất 1.000m2 nhưng tới 150 người đồng sở hữu, đứng tên trên sổ đỏ, tức mỗi người sở hữu khoảng 6,6m2 đất.
Sau khi nắm bắt thông tin, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có công văn số 8261/UBND-VP yêu cầu Sở Tài nguyên Môi trường, UBND các huyện, thị xã, thành phố và văn phòng đăng ký đất đai tỉnh tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản trên địa bàn trong đó yêu cầu tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất (đất đồng sở hữu) đối với các trường hợp diện tích bình quân/hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong cùng một thửa đất thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định trên địa bàn tỉnh.
Trong thực tế, không chỉ tại Bà Rịa – Vũng Tàu, việc nhiều người đứng tên trên 1 sổ đỏ đã xuất hiện tại nhiều địa phương. Theo Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa, Công ty Luật TNHH LSX nguyên nhân của tình trạng trên là do theo quy định tại khoản 2, điều 98 luật Đất đai về việc “thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền sở hữu và cấp cho mỗi người 1 sổ đỏ. Trường hợp các chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung 1 sổ đỏ và trao sổ đỏ cho người đại diện”.
“Như vậy có thể thấy hiện nay luật quy định không hạn chế số người cùng đồng sở hữu, cùng đứng tên trên một sổ đỏ và không giới hạn việc hạn chế cấp sổ đỏ cho người đồng sở hữu” – Luật sư Nghĩa nhấn mạnh.
Theo nhận định của các chuyên gia, việc có quá nhiều người đứng tên trên sổ đỏcó dấu hiệu của việc phân lô bán nền biến tướng. Trong khi đó, việc người dân mua đất phân lô, giấy tờ đồng sở hữu không chỉ gây rủi ro cho người mua mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý như quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, đất đai, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, chỉnh trang đô thị.
3 rủi ro trên thực tế
Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa chỉ rõ, trường hợp hàng trăm người chung nhau một thửa đất dù có tên trên sổ đỏ, nhưng trong thực tế xét theo các quy định hiện hành của pháp luật liên quan, người mua vẫn sẽ đối mặt với không ít rủi ro.
Thứ nhất, rủi ro về thanh khoản bởi khi muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả những người có tên trên sổ đỏ hoặc có văn bản uỷ quyền. Trường hợp không có sự đồng ý của các thành viên khác phải thực hiện việc tách thửa mới chuyển nhượng được. Việc một người làm thủ tục tách một vài m2 đất ra một sổ đỏ riêng để có thể mua bán là “bất khả thi”.
“Thực tế việc tách thửa không hề dễ dàng vì việc tách thửa phải phù hợp với quy định của pháp luật và yêu cầu của chính quyền địa phương. Thông thường một lô đất muốn tách thửa được phải có hệ thống hạ tầng đảm bảo, diện tích tối thiểu theo quy định của từng địa phương với đất ở phải từ hàng trăm m2 và đất nông nghiệp thấp nhất là 500m2” – theo luật sư Nghĩa.
Thứ hai, người đứng tên trên sổ đỏ có hàng trăm người khác cũng không thể dùng tài sản của mình để thực hiện các thế chấp cho tổ chức tín dụng khi cần vay vốn.
Thứ ba, nếu mảnh đất nằm trong quy hoạch phải thu hồi thì ai sẽ là người đứng ra để thương lượng và chấp nhận mức giá đền bù với với bên đứng ra thu hồi thửa đất.
Dưới góc nhìn đơn vị nghiên cứu thị trường, bày tỏ quan điểm về việc nhiều người đồng sở hữu một sổ đỏ, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn Colliers Việt Nam cho rằng việc mua bán nhà đất đồng sở hữu là thủ tục giấy tờ phức tạp, mất nhiều thời gian khi mọi thủ tục liên quan đến đất đều phải được tất cả các đồng sở hữu đồng ý.
Cũng theo bà Ngọc, thời gian qua trên thị trường xuất hiện việc một số cá nhân mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ và đăng bán giá rẻ nhưng sau khi khách hàng quyết định mua và đặt cọc thì mới “té ngửa” là nhà được xây trên sổ chung. Lúc này, người bán sẽ hứa hẹn khi giao dịch xong xuôi thì sẽ tách sổ nhưng sau đó họ lại chây ì hoặc thoái thác khiến người mua không còn quyền tự quyết đối với bất động sản mà chính họ đang sở hữu.
Đối với những nhà đầu tư có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, vị chuyên gia lưu ý cần kiểm tra số lượng và thông tin, giấy tờ người đồng sở hữu cũng như lịch sử chuyển nhượng của bất động sản này cũng nên được xem qua để biết thêm về tình trạng hiện tại của chủ sở hữu và mọi thủ tục.
“Các giao dịch cũng nên được tiến hành công chứng, kiểm duyệt theo quy định của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro về pháp lý cho các bên”, bà Ngọc khuyến cáo.
