Sở dĩ dư luận đặt ra câu hỏi này là bởi cuối năm 2017 đến giữa năm 2019, tại các khu vực dự kiến thành lập đặc khu nói chung và Phú Quốc (Kiên Giang) nói riêng, nhà đầu tư khắp mọi miền đất nước đổ xô về đây đầu tư đất đai, tạo nên một cơn sốt đất không kiểm soát…
Kinh nghiệm từ bài học nhãn tiền
Khi đó, giá đất tại đây đột ngột tăng “phi mã”, có khi chỉ trong 1 đêm lô đất khoảng 100m2 từ 3 tỷ đồng đã lên đến 4 tỷ đồng. Nhà đầu tư đến trước mua đi bán lại, sang tay cho nhà đầu tư khác đã đẩy giá đất không có điểm dừng. Thậm chí, nhiều khu vực còn bán cả đất rừng, đất nuôi trồng hải sản.
Tình trạng buôn bán đất bát nháo này chỉ giảm nhiệt dần khi Quốc hội không thông qua Dự thảo Luật Hành chính kinh tế đặc biệt vào tháng 6/2018. Tuy nhiên, dư âm của nó vẫn âm ỉ đến giữa năm 2019.
Trong thời gian này, tỉnh Kiên Giang đã ban hành văn bản cấm tách thửa, phân lô tách thửa, chuyển đổi mục đích đất rừng, đất nuôi trồng hải sản sang đất ở, đất thương mại dịch vụ. Lúc đó, thị trường mới gần như chấm dứt và đóng băng.
Tháng 3/2020, tỉnh Kiên Giang có thông báo về việc chấp thuận chủ trương chấm dứt tạm dừng phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Quốc sau 2 năm tạm ngưng. Tuy nhiên, cuối tháng 6/2020, UBND tỉnh Kiên Giang tiếp tục có công văn chỉ đạo tạm dừng phân lô, tách thửa các loại đất trên địa bàn huyện để chờ điều chỉnh quy hoạch. Điều này khiến thị trường BĐS địa phương này gần như “ngủ đông”.
Mới đây, UBND tỉnh Kiên Giang quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Theo đó, diện tích tối thiểu được tách thửa là 300m2 đối với đất trồng cây lâu năm và 600m2 đối với đất trồng cây hàng năm tại Phú Quốc và một số đô thị trong tỉnh.
Đất nuôi trồng thủy sản khu vực đô thị là 1.000m2, khu vực nông thôn là 2.000m2; đất rừng sản xuất là 3.000m2. Diện tích tối thiểu được tách thửa trên toàn tỉnh đối với đất ở tại nông thôn là 45m2, đất ở tại đô thị là 36m2.
Điều kiện được tách thửa là thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên thị hành án, chưa có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước và phải đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa theo quyết định này.
Khó xảy ra cơn sốt?
Mặc dù thị trường hiện đang chững lại, nhưng thông tin được phép tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cùng với thông tin về “hộ chiếu vắc xin” triển khai tại Phú Quốc cũng đang là chất xúc tác cho thị trường BĐS khu vực này.
Đánh giá về tác động của động thái cho phép phân lô, tách thửa trở lại này với đối với thị trường bất động sản Phú Quốc, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, việc phân lô, tách thửa vẫn là phân khúc thu hút các nhà đầu tư nhảy vào gom mua đất rồi tách thửa ra bán lẻ, bán sỉ. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thích mua găm giữ một vài lô rồi bán.
Theo ông Đính, thị trường BĐS Phú Quốc thời gian qua khá trầm lắng sau những cơn sốt đất, các dự án chưa thực sự phong phú, chủ yếu chỉ có những dự án hạng sang, giá trị lớn… trong khi thị trường thiếu các dự án nghỉ dưỡng vừa túi tiền. Do đó, việc địa phương tìm cách để mở rộng nguồn cung là hoàn toàn hợp lý.
“Việc cho phép phân lô, tách thửa trở lại ở Phú Quốc nhằm tạo ra sự phong phú, đa dạng hàng hóa cho thị trường, đây là hiện tượng chung của nhiều địa phương đang làm. Sự cho phép đó tác động tích cực khiến thị trường sẽ có hoạt động trở lại, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục gom đất, rồi chia tách lô thửa để bán. Thế nhưng, thị trường có hoạt động sôi động hay không thì còn phải chờ thêm”, ông Đính nói.
Một số chuyên gia BĐS phân tích, việc phân lô, tách thửa chỉ ảnh hưởng đến thị trường đầu tư thứ cấp, nên chỉ tác động một phần nhỏ đến thị trường ở Phú Quốc. Do đó, không ảnh hưởng đến những dự án lớn, đang là điểm thu hút các Tập đoàn nổi tiếng trong và ngoài nước.
Theo các chuyên gia, vừa qua trên khắp cả nước, thị trường đất phân lô, tách thửa chỉ sốt khi giá mua đất nông nghiệp, đất thiếu pháp lý, đất dự án còn chưa được triển khai… Trong khi hiện nay, mức giá ở Phú Quốc vẫn “neo” ở mức khá cao do dư âm của các cơn sốt đất năm 2018 còn lại, nên khó xảy ra chuyện sốt đất như thời điểm trước.
Nhận định về việc cơn sốt đất liệu có lặp lại kịch bản hỗn loạn như trước đây hay không, ông Đính cho rằng, điều này phụ thuộc vào việc chính quyền địa phương phải có phương án kiểm soát được hoạt động đầu tư, giao dịch mua bán trên thị trường cũng như các đối tượng tham gia thị trường phải được quản lý đúng quy định pháp luật.
