Đây là ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) nêu ra tại văn bản góp ý của Hiệp hội cho Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Hàng loạt bất cập
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, có rất nhiều bất cập dẫn đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa đảm bảo mục tiêu đề ra.
Trước hết là vướng quy định về yêu cầu phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ, đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D), hoặc nhà chung cư không nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị tháo dỡ.
Bên cạnh đó, cơ chế thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.
Đồng thời, chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch làm tăng thêm diện tích kinh doanh, sau khi dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Mặt khác còn vướng về thủ tục, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các chủ sở hữu nhà chung cư, hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư…
Đặc biệt, việc khống chế chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án đã không khuyến khích, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các địa phương trong thời gian qua.
Ngoài ra, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) quy định dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT kể từ ngày 1/1/2021 cũng sẽ làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới.
Cần phân quyền mạnh hơn chính quyền địa phương
Về vấn đề góp ý cho dự thảo sửa Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, HoREA đề nghị trước hết cần xác định lại khái niệm tái định cư tại chỗ.
Theo đó, khái niệm tái định cư tại chỗ cần được hiểu là được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó. Trước đây, khái niệm tái định cư tại chỗ trong dự án xây dựng lại nhà chung cư là được tái định cư tại địa điểm có nhà chung cư cũ.
HoREA cho rằng, so với trước đây, cách hiểu này vừa phù hợp với quy định tại Luật Nhà ở 2014, vừa phù hợp với tình hình thực tiễn của các địa phương. Bởi lẽ, tại các đô thị lớn, có nhiều nhà chung cư có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ, nên sẽ có chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại địa điểm cũ, nhưng cũng sẽ có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ, mà được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó.
HoREA cũng đề nghị Chính phủ xem xét xử lý vướng mắc về quy định phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư không phải nhà chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm (cấp D).
Theo đó, nên cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 hoặc 3/4, hoặc 80% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực, thay vì phải được tất cả 100% các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư.
Chủ sở hữu nhà chung cư không đồng thuận vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng như các chủ sở hữu khác. Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà thì sẽ bị cưỡng chế để phá dỡ nhà chung cư theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, HoREA cho rằng, cần xây dựng thật hợp tình hợp lý phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, công bằng cho các chủ sở hữu nhà chung cư, để tạo được sự đồng thuận khi thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư và tái định cư.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị giao trách nhiệm và thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, để phát huy vai trò và tính chủ động của các địa phương. Qua đó, thúc đẩy nhanh hơn tiến trình cải tạo chung cư cũ của các địa phương.
