Tại báo cáo chiến lược đầu tư các tháng cuối năm 2022 và đề cập về điểm nhấn bất động sản công nghiệp, Agriseco nhìn nhận: Vị thế Việt Nam được nâng cao đã tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đầu tư bất động sản khu công nghiệp (KCN).
Theo đó, nhu cầu đầu tư tiếp tục tăng trưởng khi dòng vốn FDI mới vào Việt Nam trong quý II có sự cải thiện. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài và trong nước trong 6 tháng đầu năm gia tăng đầu tư vào Việt Nam. Bên cạnh đó, các tập đoàn lớn như Samsung, LG Display, Goertek đã có kế hoạch mở rộng, đầu tư vào Việt Nam. Đồng thời, hơn 76% lãnh đạo các doanh nghiệp châu Âu kỳ vọng tăng vốn FDI vào Việt Nam trước khi kết thúc quý III/2022.
Nhu cầu thuê đất KCN tập trung ở các tỉnh ven trung tâm
Số liệu thống kê cho thấy, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng ở cả 2 khu vực, đặc biệt là khu vực ven trung tâm như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Long An, Vũng Tàu, Bình Dương.
Về giá, giá thuê khu vực phía Nam tăng cao hơn so với phía Bắc. Cụ thể, phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trên 80% với giá thuê trung bình khoảng 110 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 5 – 10% so với cùng kỳ), giá thuê tăng cao ở Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy trên 85%, giá thuê tăng mạnh 8 – 13% so với cùng kỳ, trung bình đạt 136 USD/m2. Long An và Bình Dương là 2 tỉnh thành có giá chào thuê tăng mạnh nhất lên hơn 200 USD/m2/chu kỳ thuê. Các tỉnh Đồng Nai, Vũng Tàu cũng ghi nhận giá thuê tăng 20 – 26% so với cùng kỳ.
Cũng theo báo cáo, nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi lĩnh vực logistics, điện tử, ô tô, e-commerce đã gia tăng mạnh và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng 20%/năm theo đà tăng của thị trường này. Mặc dù vậy, giá thuê dự báo duy trì tăng ở mức từ 1 – 3% so với cùng kỳ trong 3 năm tới (theo CBRE) và xu hướng nhà kho cao tầng sẽ được thúc đẩy trong các năm tới khi nguồn cung đất KCN hạn chế.
Nguồn cung gia tăng trở lại
Với việc nguồn cung gia tăng tại cả 2 miền Bắc, Nam trong nửa đầu năm, các dự kiến sẽ có thể cho thuê trong 3 – 5 năm tới tập trung tại Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng.
Cụ thể, tại phía Bắc, các KCN đi vào hoạt động như KCN Yên Phong II-C, Thuận Thành I, đã giúp nguồn cung đất phía Bắc tăng lên 18.000ha. Còn tại khu vực phía Nam, các KCN được hình thành nhiều hơn, có thể kể đến: VSIP 3, NTU3, Cây Trường, Amata Long Thành… Điều này giúp nguồn cung đất tăng lên khoảng 30.000ha.
Trên cơ sở đó, triển vọng tích cực đã được đặt ra cho nhóm ngành bất động sản KCN với dự báo nhu cầu sẽ tăng mạnh 10%/năm nhờ 3 động lực: Thứ nhất, Việt Nam duy trì vị thế về vị trí – kinh tế – chính trị giúp thu hút vốn đầu tư trong khu vực châu Á. Thứ hai, kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng và phục hồi đường bay quốc tế giúp các doanh nghiệp trực tiếp đến Việt Nam ký kết hợp đồng thuê đất. Thứ ba, giá thuê đất dự kiến tiếp tục tăng 5 – 10% ở phía Bắc và 8 – 13%/năm phía Nam các tỉnh ven trung tâm và giữ ở mức cao nửa cuối năm 2022.
Song song đó, nguồn cung dự báo sẽ mở rộng khoảng 14.000ha ở hai khu vực Bắc và Nam nhờ hưởng lợi từ các chính sách của Chính phủ về cải thiện cơ sở hạ tầng và Nghị định 35/2022/NĐ-CP kỳ vọng tạo tiền đề phát triển bền vững cho KCN và giảm thiểu các thủ tục pháp lý cũng như việc diện tích đất KCN dự kiến gia tăng 115.000ha với 558 KCN với tốc độ tăng trung bình 10%/năm trong dài hạn ở các vùng Đông Nam Bộ, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung (theo Quy hoạch phát triển đất 2021 – 2030 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Một số rủi ro cũng đã được Agriseco đề cập khi mà khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí logistics, thiếu điện vận hành và các rủi ro về cạnh tranh thu hút vốn FDI giữa Việt Nam với các quốc gia trong khu vực chính là những thách thức trong việc phát triển bất động sản KCN. Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và phối hợp với các Bộ, ban, ngành quản lý để đưa ra các biện pháp thu hút vốn FDI và thúc đẩy tăng trưởng lâu dài tại các KCN.
Trên cơ sở đó, một số cổ phiếu tiềm năng đã được nhóm nghiên cứu lựa chọn, bao gồm: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), Tổng Công ty Viglacera (VGC), Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (PHR), Công ty Cổ phần Cao su Đồng Phú (DPR), Tổng công ty IDICO (IDC). Các tiêu chí đánh giá gồm: Một là doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng, hưởng lợi từ Nghị định 35/2022; hai là doanh thu chưa thực hiện cao và các hoạt động kinh doanh có chuyển biến tích cực; ba là kế hoạch kinh doanh năm 2022 khả quan.
