Hiệu quả từ tăng cường quản lý thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Theo Tổng cục Thuế, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói. Chính vì vậy, trong hoạt động chuyển nhượng BĐS vẫn tồn tại song song 02 loại hợp đồng đó là: hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động và hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp. Cá biệt, có những trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo giá bán thấp hơn giá của chủ đầu tư. Điều này không phản ánh đúng bản chất các giao dịch BĐS, đồng thời gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Để đẩy mạnh công tác quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, Bộ Tài chính đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Bộ Công an; Bộ Tư pháp để phối hợp triển khai đồng bộ các giải pháp chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS. Gần đây nhất, ngày 28/4/2022, Bộ Tài chính tiếp tục có Công văn số 3849/BTC-TCT gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính, cơ quan thuế các cấp đã hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, đồng thời Bộ Tài chính đã chỉ đạo Tổng cục Thuế cũng yêu cầu cơ quan thuế tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan, ban ngành địa phương trong quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt tăng cường việc xử lý hình sự đối với hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Tổng cục Thuế cũng phối hợp với các cơ quan thông tấn, báo chí đăng tải các bài báo tuyên truyền về chống thất thu thuế từ chuyển nhượng BĐS. Xây dựng nội dung hướng dẫn Cục Thuế tỉnh, thành phố tuyên truyền đến người nộp thuế, các tổ chức hành nghề công chứng về quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của người nộp thuế để nâng cao tính tuân thủ trong việc khai báo giá chuyển nhượng đúng với giao dịch thực tế.

Tại các Cục Thuế địa phương đã tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế.

Cơ quan thuế đã thực hiện một số biện pháp để thu thập chứng cứ xác minh giá chuyển nhượng như: xác minh với các Văn phòng công chứng về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng khác giá khai thuế, Phụ lục hợp đồng với giá điều chỉnh; xác minh qua ngân hàng các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng BĐS, vay để mua BĐS…

Bằng các giải pháp nghiệp vụ cộng với việc đẩy mạnh tuyên truyền nên công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đã có những kết quả tích cực. Tổng cục Thuế dẫn chứng, nếu  như trong năm 2020, số thu từ thuế TNCN của hoạt động chuyển nhượng BĐS tăng gần 1,8 nghìn tỷ đồng (12%) so với năm 2019, đến năm 2021 ghi nhận tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (30%) so với năm 2020. Trong khi đó, chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2022, kết quả thu từ hoạt động này đã đạt 8,209 nghìn tỷ đồng; tăng 63% so với 3 tháng đầu năm 2021 (tương ứng tăng 3,2 nghìn tỷ đồng).

Bên cạnh đó, cơ quan thuế căn cứ vào cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai tính thuế và tham khảo giá thực tế chuyển nhượng ở một số khu vực, vị trí tương đương đã phát hiện các rủi ro trong việc kê khai nộp thuế và yêu cầu kê khai lại, qua đó tăng thu cho ngân sách hàng trăm tỷ đồng. Cá biệt qua kê khai lại của các tổ chức cá nhân tại một số địa phương đã kê khai giá chuyển nhượng bất động sản tăng từ 2-5 lần so với giá kê khai ban đầu, đặc biệt có hồ sơ kê khai điều chỉnh tăng lên 20 lần, 40 lần.

Điều này cho thấy người nộp thuế đã nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, chủ động khai tăng giá chuyển nhượng ngay từ ban đầu khi làm hợp đồng công chứng hoặc khi được cơ quan thuế tuyên truyền, hỗ trợ.

Để tiếp tục chấn chỉnh, ngăn chặn tiêu cực trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc chỉ đạo Tổng cục Thuế khẩn trương tham mưu giải pháp để xác định sát giá thị trường bất động sản nhằm tránh thất thu thuế. 

Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng yêu cầu Tổng cục Thuế tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước có liên quan (bộ phận đăng ký đất đai, công an, chính quyền địa phương…) thực hiện có hiệu quả các biện pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Tổng cục Thuế tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm hành vi vi phạm của công chức; hằng quý có báo cáo đánh giá kết quả công tác chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; kết quả thanh tra các hồ sơ người nộp thuế khai bổ sung nhưng không thay đổi giá chuyển nhượng.

Theo Tổng cục Thuế, cùng với các giải pháp trên, ngành Thuế sẽ tham mưu cơ quan chức năng sửa đổi, bổ sung các chính sách pháp luật (như điều chỉnh bảng giá đất hằng năm) để hoàn thiện cơ sở pháp lý, tăng cường hiệu quả quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.