“Phá băng” nguồn cung nhà ở xã hội trong tương lai
Trong giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Theo kết quả kiểm toán nhà nước về chương trình nhà ở xã hội tại Hà Nội, trong tổng số 15 dự án nhà ở xã hội, có 2 dự án chưa triển khai, 7 dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, 1 dự án không có thông tin tình hình triển khai, 2 dự án dừng triển khai và 3 dự án đã được chấp thuận chuyển đầu tư sang nhà ở thương mại. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2016-2020 đã rất nỗ lực nhưng cũng chỉ thực hiện được gần 15.000 căn hộ, đạt 75% kế hoạch.
Nhiều đơn vị nghiên cứu đã khẳng định, phân khúc nhà ở xã hội đã biến mất khỏi thị trường Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh từ cuối năm 2019. Các sản phẩm giao dịch trên thị trường chủ yếu là sản phẩm nhà ở xã hội cũ, đã mở bán từ lâu.
Báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay: “Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, ở thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30% so với năm 2021 và tăng 50% so với năm 2019. Đặc biệt với phân khúc căn hộ ở có khoảng giá 25 triệu đồng/m² nay đã hiếm thấy trên thị trường”.
Tuy nhiên, sau thời gian vắng bóng trên thị trường, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội bỗng nhiên “rục rịch” trở lại với hàng loạt thông tin mới.
Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về tổng hợp các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ (đợt 3) được hỗ trợ lãi suất từ ngân sách Nhà nước theo Nghị định số 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, có 9 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư nhu cầu vay vốn theo đề xuất khoảng hơn 1.420 tỷ đồng.
Trước đó, qua xét duyệt đợt 1, đợt 2 của Bộ Xây dựng, đã có 15 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ được UBND cấp tỉnh gồm Lào Cai, Hòa Bình, Tây Ninh, Tiền Giang, TP. Hồ Chí Minh, Bình Định chịu trách nhiệm về hồ sơ pháp lý và đề xuất với quy mô 14.330 căn hộ, tổng mức đầu tư 14.311 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn theo đề xuất của các địa phương khoảng 6.096 tỷ đồng.
Liên quan đến việc xây dựng, phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng đã trình Thủ tướng phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Bộ Xây dựng đưa ra mục tiêu cụ thể đến năm 2030 trên cả nước hoàn thành đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.
Thực tế, từ đầu năm tới nay, nhà ở xã hội cũng là phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm của các chủ đầu tư lớn quan tâm với cam kết mạnh mẽ về nguồn cung. Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội chuẩn bị được đầu tư hoặc mở bán. Nguồn cung dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới khi các đại gia lớn như Vinhomes, Novaland, Him Lam, Sun Group, Bitexco, Hưng Thịnh công bố sẽ triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn lên tới hàng triệu căn nhà ở xã hội.
với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp, giới nghiên cứu thị trường dự báo nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo tăng mạnh từ năm 2024. Đồng thời, về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập tương tự các nước phát triển.
Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.
Quan sát thực tế thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, trong thời gian qua, các doanh nghiệp, từ “cá mập” cho đến doanh nghiệp nhỏ họ đã bắt đầu nhận thấy phân khúc thị trường mang tính đại chúng, bình dân là một thị trường phải hướng đến. Trong hội nghị phát triển nhà ở xã hội vừa diễn ra, các doanh nghiệp lớn đã đăng ký xây dựng 1,2 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Đây cũng là chiến lược kinh doanh mới của các doanh nghiệp lớn khi họ lựa chọn và bắt đầu tìm đến phân khúc phù hợp với nhu cầu của thị trường, bên cạnh các phân khúc giá cao đang khó hấp thụ. Đây là điều rất đáng khích lệ.
Phát triển nhà ở xã hội – nhìn từ kinh nghiệm quốc tế
Theo giới chuyên gia, nhìn về hướng phát triển nhà ở xã hội của các quốc gia trên thế giới như Singapore, Anh sẽ mang đến cho Việt Nam những kinh nghiệm có thể tham khảo.
Điển hình như Singapore hệ thống nhà ở xã hội này đã giúp hơn 80% người Singapore có nhà – một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới. Cơ quan Phát triển nhà ở xã hội (HDB) được thành lập và có nhiệm vụ cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho người dân của quốc gia này. Mới đây, khi hàng trăm căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) đang được bán với giá 1 triệu đô la Singapore tương đương 716.000 USD, chính phủ Singapore đã phải thảo luận những biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản.
Ở Singapore HDB được xem là tài sản xã hội, phát triển dựa trên cách tiếp cận tạo ra nơi ăn chốn ở, xây dựng cộng đồng, môi trường sống chứ không chỉ tập trung vào số lượng căn hộ và giá bán. Điều này đảm bảo cơ hội tiếp cận công bằng về nhà ở, hạn chế những méo mó về kinh tế – xã hội liên quan đến quyền sở hữu tài sản.
Các căn nhà do chính phủ xây dựng (căn hộ HDB) được bố trí gần ga tàu, trung tâm thương mại, đồng thời trang bị nhiều tiện ích gắn liền với phát triển cơ sở hạ tầng đô thị hiện hữu (đường xá, giao thông, trường học, dịch vụ y tế…), giải trí, thể thao, công viên, khu ăn uống, tiện ích dịch vụ bán lẻ khác. Cùng với đó, nhà ở được điều chỉnh kiến trúc cảnh quan cũng như cải thiện vấn đề an sinh của cư dân như vườn cộng đồng, hệ thống đỗ xe đạp tự động.
Về chính sách, các căn hộ do chính phủ xây dựng được bán trực tiếp cho người dân với thời hạn sở hữu là 99 năm, sau thời hạn này sẽ được trả lại để tái phát triển. Phần lớn người mua nhà ở xã hội lần đầu có thể nộp đơn xin hỗ trợ và vay tiền, trả bằng tiền mặt hoặc bằng nguồn vốn rút từ Quỹ Tiết kiệm trung ương (CPF) – một hệ thống an sinh xã hội cho phép công dân Singapore và thường trú nhận tiết kiệm để nghỉ hưu.
Lấy ví dụ ở Anh, nơi có những dự án nhà ở xã hội quy mô lớn đầu tiên trên thế giới được xây dựng vào đầu thế kỷ 20, giá thuê nhà ở xã hội được tính theo thu nhập địa phương và thấp hơn nhiều so với giá thuê nhà tư nhân. Để được như vậy, Chính phủ đã phải áp dụng chính sách hạn chế việc tăng giá thuê nhà, duy trì ở mức hợp lý nhằm đảm bảo mọi người đều có nơi an cư.
Tương tự như ở Trung Quốc, quốc gia đông dân này đang có chính sách sẽ cung cấp 6,5 triệu căn nhà cho thuê giá rẻ mới tại 40 thành phố lớn trong giai đoạn 2021-2025 nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số tại các thành phố lớn. Điều này giúp cho những người trẻ, chiếm khoảng 13 triệu dân số giảm áp lực sở hữu nhà tại quốc gia này.
Không chỉ tạo ra nguồn cung dồi dào, tại các quốc gia như Singapore, Anh còn đảm bảo những chính sách để người mua dễ dàng tiếp cận, có chốn đi về đầy đủ tiện ích ngay trung tâm thành phố.
Còn tại Việt Nam, vướng mắc về quy định quỹ đất 20%, các điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất ưu đãi quá ngặt nghèo đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chưa thực sự mặn mà với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.
Theo chuyên gia, bản chất các doanh nghiệp có thể làm tốt, nhưng phải có cơ chế phù hợp để họ thực sự muốn làm. Vì vậy, việc gia tăng sức hút với doanh nghiệp là điều đặc biệt quan trọng, bởi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang thiếu gay gắt. Nếu được “cởi trói” hai vấn đề được coi là cốt lõi là vốn và quỹ đất, các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn.
Bình luận về vấn đề này, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group cho biết, trước hết, cơ chế – chính sách phát triển nhà ở xã hội còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh – bổ sung kịp thời. Cụ thể, quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí một thủ tục có thể dài đến 3 năm. Trong khi đó, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội không vượt quá 16 triệu đồng/m² không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất,…).
“Quy định chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn,… Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm nhà ở xã hội thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh”, ông Lâm nhấn mạnh.
