Nhiều tiềm năng
Theo kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2020 công bố vào tháng 3/2022, diện tích đất nông nghiệp tại Việt Nam chiếm hơn 27,9 triệu ha, tương đương hơn 80% tổng diện tích của cả nước. Ngành nông nghiệp đang đóng góp 24% GDP, sử dụng hơn 47% lực lượng lao động của quốc gia và thực tế 70% dân số đang sinh sống tại nông thôn là một nguồn lao động dồi dào, đầy tiềm năng phát triển.
Tại Việt Nam, có 3/4 địa hình là đồi núi với tài nguyên thiên nhiên phong phú cùng hệ sinh thái đa dạng trải dài từ Bắc xuống Nam, thích hợp với nhiều loại hình du lịch trải nghiệm, du lịch mạo hiểm, du lịch khám phá… Hơn thế nữa, chính những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về chuyển đổi cơ cấu nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển kinh tế nông thôn bền vững và mới đây là Nghị quyết 18 đang ngày càng thúc đẩy bất động sản nông nghiệp, du lịch nông nghiệp phát triển.
Như vậy, sẽ có rất nhiều động lực thúc đẩy bất động sản nông nghiệp ngày càng phát triển nở rộ và tiến tới đa dụng, từ các mô hình homestay, farmstay, nông nghiệp du lịch cộng đồng, du lịch kết hợp nghỉ dưỡng, du lịch trải nghiệm, du lịch văn hóa đến du lịch kết hợp chuyển giao công nghệ nông nghiệp, du lịch kết hợp chữa bệnh, du lịch kết hợp xúc tiến thương mại ngành nông nghiệp…
Ghi nhận thực tế, giai đoạn 2017 – 2019, không ít doanh nghiệp đã đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nông nghiệp. Đặc biệt, trong năm 2018, rất nhiều doanh nghiệp lớn của Việt Nam, từ doanh nghiệp bất động sản nội đến ngoại đều nhắm tới đầu tư vào trang trại, xây dựng các chuỗi giá trị trong nông nghiệp. Hiệu quả sử dụng đất ngày càng được nâng cao khi áp dụng công nghệ, tạo ra năng suất vượt trội và có khoảng cách xa với lao động thuần.
Tại Talkshow “Tiềm năng phát triển bất động sản nông nghiệp đa dụng” mới đây, TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phó Trưởng khoa Thẩm định giá Kinh doanh bất động sản, Đại học Tài chính – Marketing chia sẻ, trong các mảng bất động sản tồn tại một loại hình tòa nhà thông minh, đa dụng, đa chức năng vừa để ở, kinh doanh, vừa giải trí. Xu thế đa dụng trở nên ngày càng phổ biến và đương nhiên các chức năng có sự độc lập khác nhau.
Trong 20 năm qua, có thể thấy có rất nhiều loại hình bất động sản xuất phát từ đất nông nghiệp, chỉ là chưa có tên gọi chính thức. Do đó, có thể định nghĩa đất nông nghiệp đa dụng theo hướng không phải chỉ để làm nông nghiệp mà còn phát triển dịch vụ, du lịch, thương mại, nghỉ dưỡng…
Theo TS. Ngọc, nhìn từ Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, Nghị quyết 20-NQ/TW ngày 16/6/2022, có thể thấy, Đảng và Chính phủ đã khẳng định đất đai cần được phát huy hiệu quả nhất và các nguồn lực về đất đai phải được sử dụng hiệu quả. Nghị quyết 18 cũng cho thấy rằng đất đai cần được đưa về đúng tay người phát triển chứ không phải xé lẻ cho từng người dân. Đặc biệt còn nhấn mạnh “đất nông nghiệp phải được sử dụng đa mục tiêu”.
Mặc dù theo thống kê, 80% lượng đất đai tại Việt Nam là đất nông nghiệp và trong khoảng 3 năm trở lại đây, đất nông nghiệp được các tổ chức, cá nhân đầu tư rất nhiều, tuy nhiên chưa có nền tảng lý luận và nghiên cứu sâu nào về bất động sản nông nghiệp đa dụng. Câu hỏi đặt ra là đa dụng cho việc gì? Vùng nào đa dụng là tốt? Các mô hình nông nghiệp đa dụng đạt hiệu quả ra sao từ trong ngắn hạn đến dài hạn?
TS. Nguyễn Minh Ngọc cho rằng, nếu Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, cùng với định hướng của các Nghị quyết soi đường thì việc mở rộng phát triển đất nông nghiệp là phù hợp với thời điểm hiện tại, hợp lòng người, hợp với tình hình phát triển kinh tế của đất nước. Theo đó, các nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ cần thay đổi cơ cấu hoạt động kinh doanh để đi trước đón đầu các cơ hội mà đất đai mang lại.
“Trước nay chúng ta chỉ nói đầu tư bất động sản, nhưng khi nói đến đất nông nghiệp thì sẽ là hai từ “đầu tư” và “phát triển”. Đầu tư không phải là ôm đất để đó mà phải theo hướng mua được mảnh đất rồi thì phát triển công nghệ nào, dùng con người ra sao, trồng hay nuôi con gì, lượng vốn thế nào…”, TS. Nguyễn Minh Ngọc nói.
Cũng theo vị chuyên gia, nguồn cung và nguồn cầu đất nông nghiệp hiện tại rất lớn. Đáng chú ý là sức bật giá của phân khúc này rất mạnh.
“Chúng ta không thể mong chờ sức bật của đất nông nghiệp nhanh chóng tăng 10 lần như các phân khúc khác nhưng hoàn toàn có thể mong chờ sự tăng giá 100 – 500 lần của đất nông nghiệp trong vòng 10 năm nếu tìm được yếu tố đặc sắc, đa dụng để phát huy hiệu quả”, TS. Nguyễn Minh Ngọc nhận định.
Ở góc nhìn khác, sau khi đại dịch được kiểm soát cũng là thời điểm ngành bất động sản dần hồi phục, kéo theo đó là những cơn sốt của bất động sản nông nghiệp bởi tiềm năng to lớn của loại hình này mang lại. Đặc biệt, với những mảnh đất nông nghiệp có vị trí đẹp như ven biển, gần đồi, thì ngoài phát triển nông nghiệp truyền thống còn có thể tích hợp phát triển thêm loại hình du lịch trải nghiệm, nghỉ dưỡng.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Phạm Thanh Tùng, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Du lịch Nông nghiệp, thuộc Liên hiệp các hội khoa học kỹ thuật Việt Nam cho biết, thời gian vừa qua, Chính phủ và chính quyền các địa phương bắt đầu chú ý đến ngành du lịch nông nghiệp. Mặc dù vậy, nguồn doanh thu của lĩnh vực này chưa đa dạng, tính sáng tạo thấp. Kịch bản trải nghiệm chưa đặc sắc, chỉ dừng ở mức tham quan, chưa sâu sắc, không đọng lại lâu. Đáng chú ý, phong trào farmstay đang phát triển mạnh nhưng đa số còn đầu tư sơ sài, tiện nghi chưa cao, trải nghiệm ngủ, nghỉ chưa tốt. Chủ đầu tư còn thiếu tư duy bền vững, vẫn còn hiện trạng lợi dụng mô hình farmstay để lướt sóng bất động sản.
Dựa trên khảo sát thực tế, vị chuyên gia này cũng gợi mở một số địa phương có tiềm năng cho du lịch nông nghiệp. Đơn cử như Huế là địa phương thuần nông, nhiều kinh nghiệm về nông nghiệp, diện tích canh tác nông nghiệp lớn nhất cả nước (627.000ha). Huế có khí hậu ôn hòa, mát mẻ, phù hợp với nghỉ dưỡng và có thổ nhưỡng phù hợp cho việc canh tác nông nghiệp. Tỉnh này cũng sở hữu nhiều điểm thiên nhiên đẹp có thể khai thác làm du lịch và có nền văn hóa các dân tộc đặc sắc, đa dạng, còn giữ được không gian văn hóa dân tộc bản địa… Hay Lâm Đồng là tỉnh đi đầu trong việc ra chính sách, quy chế đầu tư cho du lịch canh nông. Tại tỉnh này, số lượng farmstay, homestay lớn, phong trào farmstay phát triển mạnh. Mặc dù vậy nhưng cũng vẫn chưa có quy chuẩn cụ thể cho việc thiết kế farmstay. Bên cạnh đó, địa phương mới chỉ tập trung vào du lịch canh nông (trải nghiệm trong ngày) chứ chưa tập trung vào du lịch nông nghiệp (nghỉ qua đêm)…
Đầu tư bất động sản nông nghiệp đa dụng và những vấn đề cần lưu ý
Giới chuyên gia cho rằng, nghiên cứu hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản ở Việt Nam cho thấy, Nhà nước chưa có khung pháp luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp đa dụng. Sự vận hành và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp đa dụng trong thời gian qua thực tế được thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên tham gia đầu tư kinh doanh một cách linh hoạt, theo các quy định từ pháp luật chuyên ngành để mô phỏng và hiện thực hóa các giao dịch, thương vụ trên thị trường, chứ không phải từ những quy định chính thức, cụ thể dành riêng cho loại hình giao dịch kinh doanh bất động sản nông nghiệp đa dụng.
Đáng chú ý, vướng mắc hiện nay để có thể phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ từ 2ha đến 3ha. Nếu tập trung vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất chỉ dựa trên số tiền thuê của Nhà nước. Vì vậy, các chủ thể tích tụ, tập trung ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư, kinh doanh. Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.
Việc tập trung ruộng đất cũng còn nhiều vấn đề cần giải quyết, bao gồm lợi ích các bên liên quan (người dân có đất nông nghiệp, chủ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, Nhà nước có tham gia thu hồi và giao đất không hay tự các bên doanh nghiệp và người dân quyết định) sẽ có vai trò, trách nhiệm như thế nào? Khi doanh nghiệp không tiếp tục đầu tư nông nghiệp nữa thì việc trao trả lại đất cho các chủ sử dụng đất được thực hiện ra sao? Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp và chính người nông dân cũng chưa sử dụng triệt để tư liệu sản xuất của mình, thậm chí là bỏ ruộng, nhưng khi các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền”, thì lại mắc kẹt trong vấn đề tiếp cận đất để sản xuất.
Thị trường chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập về cách thức thu hồi; về giá đất đền bù giải tỏa, thu hồi; về giao đất có hay không có đấu thầu…, cùng nhiều vướng mắc khác cần giải quyết để bảo đảm hài hòa giữa phát triển và ổn định.
Ở góc nhìn nhà đầu tư, ông Nguyễn Tấn Phong, nhà sáng lập 1M2 cho hay, trước khi bắt đầu triển khai bất động sản nông nghiệp đa dụng, đương nhiên không thể bỏ qua yếu tố pháp lý. Từ tổ chức đến cá nhân khi mua đất đã không thiếu trường hợp không đạt được kết quả như kỳ vọng. Do đó vấn đề cần quan tâm ở đây là các luật và nghị định liên quan đến đất nông nghiệp như: Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai; Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất…
Với nhà đầu tư cá nhân, ông Phong cho rằng điều cần quan tâm nhất đó là yếu tố quy hoạch ở hiện tại và có tầm nhìn tương lai; hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng; điều kiện nhận chuyển nhượng, sử dụng đất chuyển nhượng.
