Áp lực tài chính, thị trường có xu hướng đi xuống
Thời gian qua, trong bối cảnh FED tăng lãi suất lên mức 3,75 – 4%, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng liên tục tăng lãi suất để giúp ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát.
Khi lãi suất tăng, bất động sản tiếp tục chịu ảnh hưởng, nhiều doanh nghiệp “lao đao” trong việc bảo đảm dòng tiền để duy trì hoạt động. Nhất là khi các nguồn vốn chính trong lĩnh vực bất động sản hiện nay đều bị siết chặt.
Thứ nhất, vốn tín dụng với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022, trong đó hạn mức dành cho bất động sản chỉ khoảng 20 – 30%, đặc biệt nguồn vốn dành cho phân khúc đầu tư kinh doanh bất động sản còn rất ít.
Thứ hai, đối với nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, Nghị định 65 được đưa ra dẫn đến một số rủi ro về đáo hạn trái phiếu.
Thứ ba, nguồn vốn FDI vào Việt Nam – đây được coi là “điểm sáng tài chính” cho mảng bất động sản, nhưng khi lãi suất của Mỹ tăng lên đã tạo ra sức ép rằng đầu tư tại thị trường Việt Nam lãi cũng phải cao hơn tại thị trường nước ngoài.
Thứ tư đó là dòng vốn tự có của nhà đầu tư, có thể nói lãi suất ngân hàng ảnh hưởng rất lớn đến túi tiền của họ.
Trước những áp lực từ tài chính, một số công ty lớn đã phải đưa ra loạt chính sách ưu đãi “khủng”, chiết khấu 30 – 40%, thậm chí 50% giá trị sản phẩm để có dòng tiền hoạt động. Thời điểm từ nay đến Tết âm lịch, mục đích của nhiều doanh nghiệp là tồn tại hơn kiếm tiền. Các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với việc thanh toán các khoản nợ vay, các khoản công nợ, trả lương nhân viên… Và bài toán đặt ra là, làm thế nào để có được tiền mặt tại thời điểm này?
Một trong những giải pháp tối ưu hơn cả để nhằm thanh toán bớt các khoản chi phí, đó là bất động sản sẽ được bán ra liên tục với nhiều chính sách khuyến mại khác nhau để có thể thu hút người mua.
Với nhiều nhà đầu tư cá nhân, họ cũng rơi vào tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan” sau khi vốn tín dụng bị siết chặt.
Theo số liệu thống kê mới đây từ Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý III đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 – 3% so với quý II. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh trên cả nước, chỉ có khoảng 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 54% so với thời điểm quý II năm 2022.
Theo các chuyên gia, làn sóng “cắt lỗ” đã xuất hiện nhiều trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, xu hướng “cắt lỗ” sẽ diễn ra với những nhà đầu tư trước đó sử dụng đòn bẩy tài chính từ 70 – 80% và hiện tại không có nguồn thu để gồng lãi tiếp. Còn trên thực tế, có những khu vực đã trải qua thời điểm sốt nóng thì hiện nay giảm khoảng 20 – 30%.
Thời điểm năm 2020 – 2021, bất kể nhà đầu tư nào tham gia vào thị trường đất nền đều có được lợi nhuận hấp dẫn. Ở thời gian đỉnh điểm, giá sản phẩm bị thổi lên gấp đôi, gấp 3 giá trị và thời điểm hiện nay nhiều nhà đầu tư nói rằng bán cắt lỗ nhưng thực tế chỉ là “lỗ ảo”.
Tại thời điểm này, những nhà đầu tư ưu tiên tiêu chí an toàn có xu hướng chọn ngân hàng uy tín để gửi tiết kiệm. Họ có tâm thế nghe ngóng chờ qua năm sau bình tĩnh lựa chọn hạng mục đầu tư, soi xét kỹ về pháp lý, tính thanh khoản và giá trị phù hợp mới “xuống tiền”.
Không quá vội vàng nên ông Thành (Hà Nội) quyết định tạm thời gửi tiết kiệm số vốn 5 tỷ đồng và chờ đợi xem tình hình thị trường 6 tháng đầu năm 2023 mới đưa ra quyết định mua đất để đầu tư.
“Thị trường thứ cấp hiện có nhiều mặt hàng bán với mức giá giảm dưới giá vốn do “ngộp” tài chính nhưng thanh khoản thấp. Tôi tin rằng nếu chờ đợi thêm, tính toán kỹ lưỡng sẽ có nhiều sản phẩm giá tốt, chất lượng để chọn lựa hơn”, ông Thành kỳ vọng.
Từ quý IV năm 2022, thị trường thứ cấp sẽ tăng tần suất xả hàng, trong đó những mặt hàng có pháp lý đầy đủ và giá bán phù hợp mới có thanh khoản. Phân khúc nhà ở liền thổ lẫn chung cư, tính thanh khoản phụ thuộc vào pháp lý và khả năng khai thác ngay lập tức. Những bất động sản nằm chờ sẽ có thanh khoản kém.
“Bắt đáy” là đúng thời điểm, đúng giá trị
Cụm từ “bắt đáy” xuất hiện nhiều trên các diễn đàn bất động sản, ai cũng muốn mua ở đáy và bán ở đỉnh. Nhiều nhà đầu tư đang nắm trong tay tiền mặt, chờ bất động sản chạm đáy sẽ mua. Thế nhưng, nhiều người lại không biết “dò đáy” ở đâu và nên xuống tiền vào lúc nào là hợp lý nhất.
Nhiều chuyên gia cho rằng, bất động sản không có khái niệm “đáy”, mà “đáy” ở đây được hiểu rằng đó là thời điểm nhà đầu tư, người mua sở hữu sản phẩm với đúng giá trị tại khu vực đó.
Trước những trăn trở gần đây của nhiều nhà đầu tư rằng đã nên “bắt đáy” bất động sản hay chưa, ông Nguyễn Minh Tuấn – Tổng Giám đốc AFA Capital chỉ ra rằng, những nhà đầu tư lão luyện không bao giờ ngồi “đoán đáy, đoán đỉnh” thị trường.
Ông Tuấn phân tích, nếu mua một căn nhà để ở mà căn nhà đó ở một vị trí tốt mà người mua thích, chủ nhà sẵn sàng bán thì việc có “đáy” hay không người mua vẫn sẽ sẵn sàng bỏ tiền mua.
Thế nên, ở góc độ bất động sản tiêu dùng, việc “đoán đáy” hay “đoán đỉnh” không quá quan trọng, quan trọng nhất là có phù hợp với kế hoạch tài chính cá nhân của mình hay không.
Ở góc độ đầu tư lâu dài, khi công việc kinh doanh tốt, có tiền, không phải vay ngân hàng, mua một miếng đất để đó 5 – 10 năm thì ông Tuấn cho rằng việc “đoán đáy, đoán đỉnh” cũng không phù hợp.
Còn với những người kinh doanh bất động sản, theo ông Tuấn cần phải “đoán đáy đoán đỉnh”. “Ở góc độ này, chúng ta phải quan tâm đến “đáy” bất động sản. Để đoán đáy, chúng ta phải chia tiếp theo từng phân khúc, vị trí, địa phương… Theo quan điểm của tôi khi nào lãi suất chưa đạt đỉnh thì giá trị tài sản chưa thể nào đạt đáy. Và hiện tại lãi suất chưa đạt đỉnh, khả năng lãi suất còn tiếp tục đi lên nên giờ chưa phải đáy bất động sản”, ông Tuấn cho hay.
Giữ tiền mặt để dự phòng rủi ro, gửi tiết kiệm với mục đích sẵn sàng chủ động nắm bắt cơ hội mua hàng giá tốt là phản ứng bình thường của các nhà đầu tư địa ốc giai đoạn cuối năm nay.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hoà: “Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ biết được bất động sản nào tốt có thể đầu tư hiện nay. Còn những ai mới tham gia thị trường, chưa có nhiều kinh nghiệm nên theo dõi thêm, qua Tết tức là khoảng tháng 2, tháng 3 năm 2023 mới quyết định được. Có thể, qua Tết thị trường bất động sản sẽ bình ổn lại, đến quý III, quý IV năm sau, thị trường sẽ tăng trưởng ổn định”.
Còn về xu hướng thị trường, theo ông Quang, phải đợi đến tháng 6, hoặc tháng 7/2023 mới có thể nhận định thị trường bất động sản sẽ ổn định theo hướng nào, theo cách từ từ xuống hay từ từ lên.
Những nhà đầu tư có kinh nghiệm trên thị trường thường mua khi trầm lắng và bán khi sôi động. Đây là thời điểm thích hợp cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn.
Bất động sản luôn chiếm ưu thế trong các kênh đầu tư, đặc biệt là phân khúc nhà ở. Bởi lẽ, theo quy luật hiện hữu, quá trình đô thị hoá tăng lên kéo theo nhu cầu nhà ở cũng gia tăng rất cao. Theo báo cáo thị trường của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE, quý III năm 2022 giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trung bình khoảng 47 triệu đồng/m2, tăng 11% theo năm, đạt mốc tăng 15 quý liên tiếp.
Tuy rằng việc siết tín dụng có làm cho thị trường chậm nhịp, nhưng theo nhiều chuyên gia đó lại là cơ hội để bất động sản trở về đúng giá trị thật, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư trung và dài hạn có vốn mạnh săn sản phẩm giá tốt.
