Nhà ở xã hội là một trong những chương trình nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia. Trong nhiều thập kỷ qua, mô hình nhà ở xã hội đã được một số nước trên giới quan tâm và phát triển thành công như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc…
Tại Việt Nam, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội đã trải qua khoảng 12 năm. Bên cạnh những kết quả tích cực giúp hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và công nhân được cải thiện nhà ở, quá trình triển khai thực hiện các chính sách về NOXH đã bộc lộ một số hạn chế và thách thức.
Trước hết, cơ chế – chính sách phát triển nhà ở xã hội còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh – bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm. Các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất…).
Chủ đầu tư cũng phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn… Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm nhà ở xã hội thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.
Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm nhà ở xã hội bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án nhà ở xã hội hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua nhà ở xã hội.
Song song đó, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài… Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình nhà ở xã hội tại Việt Nam trong nhiều năm qua.
Để có thể khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội.
Theo đó bà Lương Thị Thanh Huyền – Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.
Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập tương tự các nước phát triển. Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.
Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, trong giai đoạn 2011-2020, cả nước đạt 41% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, riêng TP. Hồ Chí Minh xây dựng được 15.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020, đạt 75% kế hoạch.
Kết quả này chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân rất lớn của xã hội. Do vậy, cần có những biện pháp hữu hiệu để giải quyết một số vướng mắc trong đầu tư dự án nhà ở xã hội, giải quyết từng bước nhu cầu thiết yếu về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội gặp nhiều vướng mắc như chưa được vay ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%; quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tư nhân lại rắc rối hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Trước thực trạng đó, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét có thể quy định cách thức đơn giản, minh bạch, dễ thực hiện để xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải bàn giao nhà ở xã hội bằng “quota” 20% số lượng nhà ở (hoặc diện tích sàn xây dựng). Hoặc phải dành 20% diện tích đất ở của dự án nhà ở thương mại và cho phép thực hiện hoán đổi số lượng nhà ở xã hội (hoặc diện tích sàn xây dựng). Hoặc hoán đổi diện tích đất ở khác tương đương tính theo hệ số điều chỉnh giá đất tùy theo từng khu vực.
